Renovera lägenhet – Regler, kostnad och styrelsegodkännande

Styrelsens godkännande krävs om din renovering innebär ändringar i lägenhetens planlösning, bärande konstruktion, VVS, ventilation eller elsystem, men även vid andra åtgärder som kan påverka föreningens fastighet eller andra medlemmar.

Att renovera din bostadsrätt innebär att du har frihet att göra det mesta invändigt, men det finns tydliga gränser när det gäller ingrepp i fastighetens gemensamma funktioner eller bärande delar. Du äger inte väggarna på samma sätt som i ett fristående hus, utan har en nyttjanderätt till lägenheten. Detta innebär att bostadsrättsföreningen har ett övergripande ansvar för fastigheten och dess konstruktion. Mindre renoveringar som att måla om, tapetsera eller lägga nytt golv kräver sällan godkännande, såvida inte föreningens stadgar specifikt anger något annat. Kontrollera alltid föreningens stadgar innan du påbörjar renoveringen.

• Ingrepp i bärande väggar eller andra bärande konstruktionsdelar.
• Ändring av lägenhetens planlösning, exempelvis genom att flytta eller ta bort icke-bärande väggar.
• Förändringar som påverkar ventilationen, exempelvis genom att installera en fläkt som inte är avsedd för systemet.
• Installationer eller större ändringar av våtrum som påverkar föreningens ledningssystem för vatten och avlopp (VVS).
• Arbeten som påverkar elsystemet och därmed säkerheten i fastigheten.

Kostnaden för att renovera en lägenhet ligger vanligtvis mellan 15 000 och 45 000 kronor per kvadratmeter för en omfattande renovering, inklusive rivning, byggnation, installationer och ytskikt, men exklusive materialkostnad för ytskikt som kök och badrumsinredning.

Priset påverkas starkt av vilken typ av renovering du planerar, val av material, samt lägenhetens skick och storlek. En enklare ytskiktsrenovering, som att måla om och byta golv, kan kosta från cirka 2 000 – 6 000 kronor per kvadratmeter. En totalrenovering där man river ner till stommen och byter samtliga installationer, kök och badrum, kan istället landa på 15 000 – 45 000 kronor per kvadratmeter. Kom ihåg att dessa priser är grova uppskattningar och kan variera. För specifika prisindikationer rekommenderas våra prisguider för badrum och kök.

• Enklare ytskiktsrenovering (måla, tapetsera, byta golv): 2 000 – 6 000 kr/kvm.
• Omfattande renovering (nya ytskikt, en del installationer): 6 000 – 15 000 kr/kvm.
• Totalrenovering (rivning till stommen, nya installationer, badrum, kök): 15 000 – 45 000 kr/kvm.

• Omfattning: En större förändring av planlösningen är dyrare än att bara byta ytskikt.
• Materialval: Exklusiva material som marmor och specialsnickerier driver upp priset.
• Lägenhetens skick: En mycket nedgången lägenhet kräver mer förarbete.
• Hantverkarnas timpris: Varierar beroende på region och hantverkarens erfarenhet.
• Rivning och bortforsling: Glöm inte kostnader för att transportera bort byggavfall.
• Eventuell evakueringsbostad: Om du inte kan bo i lägenheten under renoveringen.

Reglerna för renovering av bostadsrätt regleras av bostadsrättslagen och din specifika förenings stadgar, vilka definierar gränsen mellan ditt underhållsansvar och föreningens.

Enligt bostadsrättslagen är du som bostadsrättshavare skyldig att underhålla din lägenhet invändigt, medan föreningen ansvarar för fastighetens yttre och dess gemensamma delar, inklusive stamledningar för vatten, avlopp, ventilation och bärande konstruktioner. Gränsdragningen kan dock vara komplex och det är viktigt att du alltid läser igenom föreningens stadgar noga. Dessa kan innehålla specifika bestämmelser utöver lagen, till exempel att du behöver anlita auktoriserade hantverkare för våtrumsarbeten eller att vissa färger på fasaden är förbjudna.

När du anlitar hantverkare för din lägenhetsrenovering är det viktigt att teckna skriftliga avtal. Du kan välja mellan olika entreprenadformer:

• Totalentreprenad: En enda entreprenör ansvarar för hela projektet, inklusive samordning av underentreprenörer. Detta förenklar för dig som beställare.
• Delad entreprenad: Du ansvarar själv för att anlita och koordinera olika hantverkare, till exempel en snickare, en elektriker och en rörmokare. Detta ger dig mer kontroll men också mer ansvar.
• Generalentreprenad: Du anlitar en huvudentreprenör som i sin tur anlitar underentreprenörer för specifika delar av arbetet.

Oavsett entreprenadform bör du alltid använda standardavtal som Hantverkarformuläret 17, vilket ger dig ett tryggare konsumentskydd. Be om referenser och kontrollera företagets ekonomi innan du skriver avtal.

Ja, du kan nyttja ROT-avdraget för arbetskostnaden vid de flesta typer av renoveringar i din bostadsrätt, vilket innebär en skattereduktion på 30 procent av arbetskostnaden upp till 50 000 kronor per person och år under 2026.

ROT-avdraget är ett skatteavdrag för reparation, ombyggnad och tillbyggnad i din bostad. Det gäller enbart för arbetskostnaden, inte för material eller resekostnader. Maximalt avdrag är 50 000 kronor per person och år, vilket motsvarar en total arbetskostnad på cirka 166 667 kronor. Om ni är två ägare som bor i lägenheten kan ni tillsammans få upp till 100 000 kronor i avdrag, för en total arbetskostnad på cirka 333 333 kronor. Det är viktigt att den hantverkare du anlitar har F-skattsedel, vilket de flesta seriösa firmor har. Företaget drar av ROT-avdraget direkt på fakturan, och du betalar bara den reducerade summan.

Exempel på ROT-berättigade arbeten inkluderar måleri, tapetsering, golvläggning, snickeri, VVS-arbeten och elinstallationer i din bostadsrätt. För mer detaljerad information, se vår sida om ROT-avdraget 2026.

Du hittar rätt hantverkare för din lägenhetsrenovering genom att begära in flera offerter, kontrollera referenser, behörigheter och F-skattsedel, samt säkerställa att företaget har relevanta försäkringar.

Processen att välja rätt hantverkare är avgörande för ett lyckat renoveringsprojekt. Börja med att definiera ditt projekt tydligt och skapa en kravspecifikation. När du kontaktar hantverkare, be om minst tre offerter för att kunna jämföra pris och innehåll. Priserna kan variera med upp till 30-40 procent mellan olika aktörer för samma typ av arbete. Tänk på att offerten ska vara detaljerad och inkludera allt från arbetskostnad och materialkostnad till eventuella restidskostnader. En smidig lösning är att använda KlarOffert för att få flera offerter från kontrollerade hantverkare.

1. 1Definiera projektet: Skapa en detaljerad beskrivning av vad som ska göras.
2. 2Begär in offerter: Jämför minst tre offerter från olika hantverkare.
3. 3Kontrollera referenser: Kontakta tidigare kunder och be om omdömen.
4. 4Verifiera behörigheter: För el (Elsäkerhetsverket) och våtrum (BKR, GVK, Säker Vatten).
5. 5Kontrollera F-skatt och ekonomi: Se till att företaget är seriöst och har stabil ekonomi.
6. 6Skriftligt avtal: Använd standardavtal som Hantverkarformuläret 17.

Att lägga ner tid på att hitta rätt hantverkare betalar sig i längden genom ett välgjort arbete och en renovering som håller tidplan och budget. Du kan lära dig mer om att anlita hantverkare på vår kunskapsportal för privatpersoner.